熊本市の不動産会社「株式会社シャインリヴ」が不動産売却に関する基礎知識をご案内します。

不動産売買は決して安い取引ではありませんし、人生において何度も経験することではないので、だからこそ失敗したくないとお考えの方は多いことでしょう。こちらでは、熊本市、益城町、その他周辺市町村で不動産売却や査定を手がける「株式会社シャインリヴ」が、不動産売却の基礎知識をお伝えします。

売却についての考え方や、不動産売却にかかる費用、売却のタイミング、不動産会社の選び方を知っておくことで、不動産売却の成功につなげましょう。ご不明な点は当社までお気軽にご相談ください。

人生において、住宅購入は大きな夢でしょう。しかし、いったん購入した家でも、「子どもが大きくなった」「子どもが独立してふたりだけになった」「実家を相続した」……など様々な理由から、不動産の売却を検討するときが来ることもあるでしょう。

しかし、いざ売却するとなると、「どこに頼んだらいい？」「どんな手続きが必要？」「費用や手数料はいくらくらいかかるのかしら？」など、わからないことが多いものです。不動産の売買は、法律や税金など専門的な知識を必要とする取引であり、一般の方には少し難しく感じられるかもしれませんね。

とはいえ、基礎知識を持たないまま不動産を売却すると、大きな損につながってしまう恐れもあります。ご自身やご家族の将来設計のためにも、ぜひとも売却についての基本的な考え方を知っておきましょう。

不動産の売却では、売却代金が手に入るだけで、費用はかからないと思っていませんか？　売買契約書に貼付する収入印紙の代金や、不動産会社に支払う仲介手数料などの費用が必要なことを知っておきましょう。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

たとえば、不動産売却代金が1,000万円の場合は、「200×0.5＋200×0.4＋600×0.3」という計算から36万円となります。400万円を超える物件の場合には、「売却価格×3％＋6万円」という計算式で簡単に求められます。

不動産の売却によって利益が出た場合、譲渡所得に対して、所得税、復興特別所得税、住民税がかかります。しかし、長年住んでいた家を売った場合など、一定の条件を満たせば特別控除が適用されて、税金が軽くなります。

自宅として住んでいる家、すなわちマイホームのことを法律用語では「居住用財産」といいます。マイホームの売却では、3,000万円の特別控除を受けることができます。この特例を利用した場合の税金の計算式は次のとおりです。

つまり譲渡所得が3,000万円に満たない場合、譲渡によって利益を得ても税金がかからないということになるのです。なお、「譲渡所得＝売却金額」ではありません。不動産売却金額から、その不動産を手に入れたときの費用を差し引いた金額が譲渡所得になります。

また3,000万円を超える場合には、超えた金額に対して税金がかかりますが、この税率は不動産の所有期間によって異なります。

たとえば6年間住んでいた自宅の譲渡所得が5,000万円だった場合は、次のとおりです。

住宅ローンを利用して住宅を購入する場合には、10年間にわたってローン残高の1％相当が所得税から控除されます。この住宅ローン控除と、3,000万円控除は併用できないという点に注意しましょう。

すなわち自宅を売却し、新たに住宅ローンを借りるようなケースでは、どちらかの控除しか選べません。3,000万円控除を利用しない場合に支払わなければいけない税額と、住宅ローン控除の額を試算して、どちらを利用したらよいのか検討しましょう。

3,000万円控除は、原則として自宅を売却した場合に利用できます。しかし、以前住んでいた住宅についても、住まなくなってから3年目の年末までの売却であれば、控除の対象となります。

なお、亡くなった親の実家を相続しても、相続した子が自宅として同居していなければ、3,000万円控除を受けることはできません。しかし、一定の要件に当てはまれば、相続してから3年目の年末までに売却することで控除を受けられる場合があります。

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」など、特例により控除が受けられる場合があります。

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋、または被相続人居住用家屋の敷地などを、平成28年4月1日～令和5年12月31日までの間に売り、一定の要件に当てはまる場合は譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

自宅に住まなくなってから3年目の年末までに売却すれば3,000万円控除を受けられますが、その間、他人に貸していても適用の対象になります。ただし、貸したままの家の売却はトラブルのもとですので、契約には注意しましょう。

家を取り壊してから敷地にして売却する場合でも、3,000万円控除を受けられます。その場合は、取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、住まなくなってから3年目の年末までに売却することが条件です。

不動産市場の相場には波があるといわれています。不動産の売却で損をしないようにするには、大きな相場の波を見きわめることが大切です。すなわち、相場が低いときに物件を購入し、相場が上がってきたときに売却することを目指しましょう。

不動産は大きな買い物ですから、短期間で売買するものではありません。比較的低い相場のときに購入し、相場が上昇するタイミングで売ることができれば、満足できる取引といえるでしょう。

不動産相場の波を見きわめることができても、「もう少し待っていたら、もっと上がるかも……」と考えて、なかなか不動産売却を決断できないことがあるかもしれません。ところが、不動産売却を躊躇している間に、一気に値崩れしてしまうということも。

少なくとも、買ったときの価格よりも物件の価格が高ければ、それは「売りどき」といえます。建物自体は経年によって劣化していきますので、少しでも上であれば、売るタイミングとして悪くはないでしょう。

売りやすい時期というのは、買う人が多い時期です。日本では、職場や学校の新年度にあたる4月を目標に、引っ越しを検討する方が多くいます。したがって新年度になる少し前、1月～3月は不動産物件に動きがあり、売りやすい時期といえるのです。

相場や時期を考えるのは大切ですが、必ずしも思いどおりに売れるとはかぎりません。ご自身の買い替えスケジュールに合わせることも、不動産売却時期の見きわめにおいて重要なポイントです。

たとえば買い替え先の物件がすでに完成していても、売却できなければ二重ローンが必要になってしまいます。その逆に、売却できても新居が未完成であれば、仮住まいの費用が必要になります。

また周辺地域での買い替え需要との兼ね合いもポイントのひとつです。住宅地の大規模開発があったような場合、周辺では買い替えを考える人が増えてきます。そうなると中古物件の売却が進み、全体として中古市場の相場が下がってしまうこともあるのです。

不動産売却のタイミングは、税制との関連に気をつけることも大切です。不動産を売却することによって得た「譲渡所得」には、所得税や復興特別所得税、住民税が課税されますが、この税率は物件を所有している期間によっても変わるのです。

短期間での不動産売買を防ぐ目的もあって、一般的には所有期間が短い物件のほうが、長い物件よりも税率が高くなります。また所有期間というのは売却した年の1月1日時点が基準になりますので、その点にも注意しましょう。

マイホームを売却するときの特例についても、所有期間に要件がつけられる場合があります。こうした税制上の特例が自分に当てはまるかどうかよく分からない場合は、お気軽に当社へお尋ねください。

不動産の購入者にとって、建物に瑕疵がないかどうかはとても気になる点です。「インスペクション」とは、柱や壁、屋根など、建物の構造上の主要部分や、外壁、窓など雨水の浸入を防ぐ部分に関する状況調査のこと。専門家による目視や計測による調査が行われます。

インスペクションに合格した物件は、購入者にとって安心感が加わり、売りやすさにもつながります。とくに相続した実家など、古い一軒家を売りたいと考えている方は、検討してみてもよいでしょう。
当社では、第三者機関ジャパンホームシールド株式会社が行う「建物状況調査」をご提案しています。
※専任媒介以上でのご依頼を頂いた物件がご成約になった場合、取引完了時にその費用を当社が負担します。

不動産売却で一番大切なことは、お客さまをサポートしてくれるパートナー選び、すなわち、お客さまに最適な不動産会社を選ぶことです。こちらでは、不動産会社選びの4つのポイントをご紹介します。

不動産を売却したい理由はそれぞれ異なります。お客さまのご要望をしっかりお聞きして、お客さま本位の売却活動を行ってくれる不動産会社だと安心でしょう。「少しでも高く売りたい」「すぐに現金化したい」など、ご要望に合った提案をしてくれる会社を選びたいものです。

不動産売買では大手の会社が安心かというと、そうとはかぎりません。地域のことを知っているのは、地域密着の会社です。困ったときにもフットワーク軽く迅速に対応してくれる、地域に根差した会社のほうが頼れることでしょう。

不動産売却は、物件に関する知識だけでなく、法律や税制、相続のことなど、様々な専門知識や経験が必要な取引です。専門家とのネットワークも駆使して、あらゆる分野で頼れる会社を選ぶと安心でしょう。

不動産会社の中には、賃貸が得意、土地の取引が得意、空き家管理が得意など、それぞれ得意分野があります。不動産売却を目指すのであれば、お客さまの声や売買実績を確認して、不動産売却に実績を重ねている会社を選びましょう。