熊本市の不動産会社「株式会社シャインリヴ」が「オーナーチェンジについて」についてご案内します。

不動産に関るお悩みは、買い替えや相続、税金対策だけではありません。離婚や住宅ローンの滞納、不動産投資など、人生においては様々な問題が生じます。そうしたお悩みに対して、熊本市の「株式会社シャインリヴ」は、柔軟に対応可能です。

こちらでは「オーナーチェンジ」について、できるだけわかりやすくご説明しています。ご不明な点やご質問はお気軽に当社へお尋ねください。

「オーナーチェンジ」とは、アパートやマンション、戸建など賃貸住宅の所有者が、入居者が入ったままの状態で、収益物件を売却することです。賃貸借契約を維持したまま、所有者だけが変わるためオーナーチェンジといいます。

オーナーチェンジで物件を売却する手順は、通常の売却とほとんど同じです。不動産会社に物件の査定を依頼し、査定の結果や売却に関する説明に納得できましたら、その会社と媒介契約を結びます。

購入希望者が現われれば、物件価格や引き渡し時期などを交渉します。双方の合意がとれたら売買契約を締結するのですが、オーナーチェンジが異なるのはここからです。物件の引き渡しの際に、家賃明細書と賃貸借契約書が必要で、その引き継ぎも行われます。

なお、オーナーチェンジが行われたことについて、貸借人に対しての告知も必要です。元の持ち主と新たなオーナーの連名で、貸借人に対して、貸し主の変更と、家賃の振り込み先の変更などを知らせましょう。

オーナーチェンジ物件は投資用不動産です。このため、売却においては物件自体の収益力がポイントとなり、査定も収益還元法で行われます。

収益還元法とは、その物件から将来得られる収益に着目して、物件の価値を算出する査定方法です。収益力が高い物件は査定が高くなり、逆に収益力が低ければ査定も下がってしまいます。

オーナーチェンジ物件で問題となるのは、入居者がいる場合です。入居者が協力的であれば内覧を許されるかもしれませんが、原則的には難しいでしょう。こうなると、購入希望者は内覧を行わないまま購入しなければならないのです。

実際のお部屋を確認しないまま、外観や図面、書類などだけで物件を判断するのは、購入者にとってリスクの高いことでしょう。内覧できないという理由から、売却にいたらないこともあるのです。

オーナーチェンジ物件にかぎりませんが、適正な価格で売却することは大切です。オーナーチェンジ物件が収益物件ということを考慮に入れると、より客観的な目で適正な売却価格を決めるようにしましょう。

また、オーナーチェンジ物件ならではのポイントとして、空室率があります。空室率が低ければ低いほど収益力が高まり、人気物件となります。売却前にはできるだけ収益率の改善をはかっておくようにしましょう。